หลายคนเข้าใจว่าการ “ขายฝาก” ก็เหมือนกับการนำที่ดินไปจำนองทั่วไป แต่ในความเป็นจริงแล้ว การขายฝากคือการ โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ซื้อฝากทันที นับตั้งแต่วันทำสัญญา โดยที่ผู้ขายฝากยังมีสิทธิ์ “ไถ่ถอน” ที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายหรือสัญญากำหนดเท่านั้น
1. การขายฝาก คืออะไร?
การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่เปิดโอกาสให้ผู้ขายฝากไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด หากพ้นกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้วยังไม่ได้ดำเนินการ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์ทันที และผู้ขายฝากจะหมดสิทธิ์เรียกร้องใด ๆ ทั้งสิ้น
2. ระยะเวลาและการขยายเวลาไถ่ถอน
- ระยะเวลาเริ่มต้น: สำหรับอสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดิน สามารถกำหนดเวลาขายฝากได้ตามตกลง แต่ต้องไม่เกินกฎหมายกำหนด
- การขยายเวลา: หากใกล้ครบกำหนดแล้วยังไม่พร้อมไถ่ถอน สามารถตกลงขยายเวลาออกไปได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือและมีลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เรียบร้อยก่อนครบกำหนด
- ข้อควรระวัง: การตกลงกันด้วยวาจาไม่มีผลทางกฎหมาย และห้ามปล่อยให้เลยกำหนดเด็ดขาด
3. หน้าที่ของผู้ซื้อฝาก (กรณีที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย)
ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่ต้องแจ้งผู้ขายฝากล่วงหน้าตามหลักเกณฑ์ เพื่อให้รับทราบข้อมูลสำคัญ ได้แก่:
- วันครบกำหนดไถ่ถอน
- จำนวนเงินที่ต้องชำระ
- สถานที่ชำระเงินหากผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามกฎหมาย อาจส่งผลกระทบต่อสิทธิของคู่สัญญาได้
4. ถ้าต้องการไถ่ถอน แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงินต้องทำอย่างไร?
หากผู้ขายฝากพร้อมไถ่ถอน แต่ติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้, มีพฤติกรรมหลีกเลี่ยง หรือไม่ยอมรับเงิน ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไป “วางทรัพย์” ตามกฎหมาย เพื่อรักษาสิทธิ์ในการไถ่ถอนของตนเองไว้ได้
5. วิธีการนับวันครบกำหนดไถ่ถอน
การนับระยะเวลาจะ เริ่มนับวันถัดจากวันที่ทำสัญญาเป็นวันแรก
- ตัวอย่างเช่น: ทําสัญญาขายฝากวันที่ 24 ตุลาคม 2566 ครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 24 ตุลาคม 2567 ดังนั้นควรเตรียมตัวล่วงหน้าและอย่ารอจนถึงวันสุดท้าย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหน้างาน
ข้อควรรู้และแนวทางปฏิบัติก่อนทำสัญญา
- อ่านรายละเอียดในสัญญาให้รอบคอบทุกครั้ง
- ตรวจสอบกำหนดเวลาไถ่ถอนให้ชัดเจน
- จัดเก็บเอกสารการทำสัญญาและใบเสร็จทุกฉบับไว้ให้ครบถ้วน
- หากต้องการขยายเวลา ต้องไปจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายเสมอ
- เตรียมเงินสำหรับไถ่ถอนล่วงหน้า ไม่ควรปล่อยให้กระชั้นชิดใกล้วันครบกำหนด
สรุป
การขายฝากไม่ใช่การกู้เงินหรือการจำนอง แต่เป็นการ โอนกรรมสิทธิ์ทันที โดยมีเงื่อนไขเวลาในการซื้อคืน หากพ้นกำหนดแล้วไม่ไถ่ถอน ที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างสมบูรณ์ ดังนั้นก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญาใด ๆ ควรศึกษาเงื่อนไขและข้อกฎหมายให้ถี่ถ้วน เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการสูญเสียที่ดินอันเป็นที่รักของคุณ
เครดิตเนื้อหาและรูปภาพจาก กรมที่ดิน