การตรวจสอบ “สารบัญจดทะเบียน” ด้านหลังโฉนดที่ดิน ถือเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ เพราะข้อมูลส่วนนี้จะระบุถึงสิทธิและภาระผูกพันต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
หากตรวจพบรายการอย่าง “สิทธิเก็บกิน” “สิทธิอาศัย” หรือ “สิทธิเหนือพื้นดิน” ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์สินนั้นไม่สามารถซื้อขายได้ แต่หมายความว่า “กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน” และ “สิทธิในการใช้ประโยชน์” อาจเป็นของคนละบุคคลกัน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม
1. สิทธิเก็บกิน
ความหมาย
สิทธิเก็บกิน คือ สิทธิในการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และถือเอาดอกผลจากอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัย การนำทรัพย์สินไปปล่อยเช่า หรือการได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น
แม้กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือบ้านจะเป็นของเจ้าของทรัพย์ แต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ยังมีสิทธิใช้ประโยชน์จากทรัพย์ตามขอบเขตของสิทธิที่จดทะเบียนไว้
ข้อควรระวัง
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินและรับดอกผลของทรัพย์ได้ตามกฎหมาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงไม่ควรพิจารณาเพียงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์บนหน้าโฉนด แต่ต้องตรวจสอบสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนไว้ด้านหลังโฉนดด้วย
โดยทั่วไป สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัวและสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต หรือเมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้
ตัวอย่างกรณีที่พบได้บ่อย
กรณีชาวต่างชาติที่มีภรรยาไทย
สามีชาวต่างชาติอาจมีส่วนในการซื้อหรือจัดหาทรัพย์สิน แต่ที่ดินจดทะเบียนในชื่อภรรยาชาวไทย จากนั้นอาจมีการจดสิทธิเก็บกินไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิในการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
กรณีวางแผนมรดก
พ่อแม่โอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดินให้บุตร แต่จดสิทธิเก็บกินไว้ เพื่อให้ตนเองยังสามารถอยู่อาศัยหรือรับผลประโยชน์จากทรัพย์สินได้ตลอดระยะเวลาที่มีสิทธิ
กรณีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ผู้ลงทุนอาจได้รับสิทธิเก็บกินเพื่อเข้าใช้ประโยชน์และบริหารจัดการทรัพย์สินตามข้อตกลงที่จดทะเบียนไว้
2. สิทธิอาศัย
ความหมาย
สิทธิอาศัย คือ สิทธิในการเข้าอยู่อาศัยในโรงเรือนหรือบ้านของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า โดยสิทธินี้มุ่งเน้นไปที่การอยู่อาศัยเป็นหลัก
ข้อควรระวัง
ผู้ทรงสิทธิอาศัยมีสิทธิอยู่อาศัยในทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กำหนด แต่ไม่ได้มีสิทธิในการนำบ้านไปปล่อยเช่าหรือแสวงหาผลประโยชน์ในลักษณะเดียวกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
สิทธิอาศัยเป็นสิทธิเฉพาะตัวและโดยทั่วไปไม่ตกทอดไปยังทายาท ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านหรือที่ดินที่มีการจดสิทธิอาศัยไว้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าสิทธิดังกล่าวมีระยะเวลาเท่าใด และมีเงื่อนไขในการสิ้นสุดสิทธิอย่างไร
ตัวอย่างกรณีที่พบได้บ่อย
การดูแลพ่อแม่หรือญาติผู้ใหญ่
ลูกหลานอาจเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือได้รับบ้านเป็นมรดก แต่จดสิทธิอาศัยให้พ่อแม่หรือญาติผู้ใหญ่ เพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้อย่างมั่นคง
ข้อตกลงระหว่างอดีตคู่สมรส
หลังการหย่าร้าง ฝ่ายหนึ่งอาจเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้าน แต่ตกลงจดสิทธิอาศัยให้อดีตคู่สมรสหรือบุตรสามารถพักอาศัยได้ตามระยะเวลาหรือเงื่อนไขที่กำหนด
การขายบ้านโดยเจ้าของเดิมยังต้องการอยู่อาศัย
เจ้าของบ้านอาจขายทรัพย์สิน แต่จดสิทธิอาศัยไว้เพื่อให้ตนเองสามารถพักอาศัยต่อได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน
3. สิทธิเหนือพื้นดิน
ความหมาย
สิทธิเหนือพื้นดิน คือ สิทธิที่ทำให้บุคคลหนึ่งสามารถเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินของบุคคลอื่นได้
กล่าวง่าย ๆ คือ “เจ้าของที่ดิน” กับ “เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง” อาจเป็นคนละคนกัน
ข้อควรระวัง
สิทธิเหนือพื้นดินมีลักษณะแตกต่างจากสิทธิเก็บกินและสิทธิอาศัยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะสิทธินี้เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างโดยตรง และสามารถโอนหรือสืบทอดได้ตามเงื่อนไขของสิทธิที่จดทะเบียนไว้
ดังนั้น หากผู้ซื้อกำลังจะซื้อที่ดินที่มีการจดสิทธิเหนือพื้นดินไว้ ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน และสิทธิดังกล่าวมีระยะเวลาและเงื่อนไขอย่างไร
ตัวอย่างกรณีที่พบได้บ่อย
เช่าที่ดินเพื่อสร้างอาคาร
นักลงทุนอาจเช่าที่ดินระยะยาวและจดสิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อสร้างอาคาร โรงแรม หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ โดยกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้ลงทุนตามเงื่อนไขของสิทธิ
กรณีชาวต่างชาติสร้างบ้านบนที่ดินของคนไทย
ในบางกรณีมีการจัดโครงสร้างสิทธิในการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างแยกออกจากกัน โดยต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายและเงื่อนไขที่สำนักงานที่ดินกำหนด
การพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์
ผู้ประกอบการอาจไม่ได้ซื้อที่ดิน แต่ต้องการลงทุนสร้างอาคารหรือโครงการบนที่ดินของผู้อื่น จึงมีการจัดทำและจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินเพื่อกำหนดสิทธิในสิ่งปลูกสร้าง
ก่อนซื้อขายต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?
เมื่อพบสิทธิเหล่านี้ในสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด ไม่ควรสรุปทันทีว่าทรัพย์สินดังกล่าวซื้อขายไม่ได้ แต่ควรตรวจสอบรายละเอียดของสิทธิแต่ละรายการอย่างละเอียด ได้แก่
- ใครเป็นผู้ทรงสิทธิ
- สิทธินั้นเริ่มต้นและสิ้นสุดเมื่อใด
- มีเงื่อนไขหรือข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์อย่างไร
- สิทธิดังกล่าวเกี่ยวข้องกับที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างส่วนใด
- ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ทรงสิทธิต้องมาดำเนินการหรือให้ความยินยอมหรือไม่
- สามารถจดทะเบียนยกเลิกหรือระงับสิทธิได้หรือไม่
- หลังการโอน ผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์พร้อมภาระผูกพันเดิมหรือไม่
สรุปสำหรับนายหน้าและผู้ซื้อ
การตรวจสอบด้านหลังโฉนดเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะเมื่อกำลังจะรับมัดจำหรือทำสัญญาซื้อขาย
หากพบ “สิทธิเก็บกิน” “สิทธิอาศัย” หรือ “สิทธิเหนือพื้นดิน” ต้องตรวจสอบรายละเอียดให้ชัดเจนก่อน เพราะแม้ชื่อผู้ขายจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด แต่บุคคลอื่นอาจมีสิทธิในการใช้ประโยชน์หรือมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบางส่วนอยู่
ในกรณีที่ผู้ซื้อประสงค์จะรับโอนทรัพย์โดยไม่มีภาระผูกพันเดิม ควรประสานงานกับเจ้าของทรัพย์และผู้ทรงสิทธิ เพื่อดำเนินการยกเลิกหรือระงับสิทธิตามขั้นตอนของสำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ควรตรวจสอบข้อเท็จจริงและเงื่อนไขของสิทธิแต่ละกรณีกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินธุรกรรม
สำหรับนายหน้า การตรวจหลังโฉนดให้ละเอียดตั้งแต่ต้นไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยงในการทำธุรกรรม แต่ยังช่วยให้สามารถอธิบายสถานะของทรัพย์ให้ผู้ซื้อเข้าใจได้อย่างถูกต้อง และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์