เช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

เช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน: รู้ไว้ปลอดภัย ไม่เสียสิทธิ์

การเช่าที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ทำการเกษตร หรือปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่พบได้บ่อยในชีวิตประจำวัน แต่หลายคนมักมองข้ามข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับ “ระยะเวลาการเช่า” โดยเฉพาะสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลานานกว่า 3 ปี ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า “ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน” มิฉะนั้นจะมีผลทางกฎหมายที่แตกต่างจากที่หลายคนเข้าใจ

ทำไมเช่าเกิน 3 ปี ถึงต้องจดทะเบียน?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 538 บัญญัติไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หากมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ และหากเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลา เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป (หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า) ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะสมบูรณ์เพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น

• กรณีทำสัญญา 5 ปี แต่ไม่ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน: สัญญาเช่าฉบับนี้จะมีผลบังคับตามกฎหมายได้ เพียงแค่ 3 ปีแรกเท่านั้น ส่วนอีก 2 ปีที่เหลือจะไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาหรือขับไล่เมื่อครบ 3 ปีได้ โดยผู้เช่าไม่สามารถฟ้องร้องเรียกสิทธิ์ตามสัญญาในปีที่ 4 และ 5 ได้เลย

ข้อดีของการจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

การเสียเวลาและค่าธรรมเนียมไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย มีประโยชน์อย่างมากต่อตัวผู้เช่าและผู้ให้เช่า ดังนี้:

1. ได้รับความคุ้มครองเต็มเวลาตามสัญญา: หากทำสัญญาเช่า 10 ปี และจดทะเบียนถูกต้อง สัญญาจะมีผลผูกพันและคุ้มครองยาวนานตลอด 10 ปีเต็ม
2. มีผลผูกพันถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์: หากระหว่างอายุสัญญา ผู้ให้เช่าขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น “การเช่าไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์” ผู้รับโอนคนใหม่จะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่านั้นจนกว่าจะครบกำหนด (แตกต่างจากการไม่จดทะเบียน ที่ผู้ซื้อคนใหม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ทันทีเมื่อรับโอน)
3. ใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่มั่นคง: ลดปัญหาข้อพิพาทและการผิดสัญญาในอนาคต

ขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเตรียมเมื่อไปจดทะเบียนการเช่า

หากต้องการไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน คู่สัญญา (ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) จะต้องเตรียมตัวและดำเนินการดังนี้:

• เอกสารที่ต้องเตรียม:
  • โฉนดที่ดินตัวจริง
  • บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า (รวมถึงคู่สมรส หากที่ดินเป็นสินสมรส)
  • หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
  • หลักฐานอื่นๆ เช่น หนังสือมอบอำนาจ (กรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง)
• ค่าธรรมเนียมและภาษี:
  • ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า (คิดตามค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือตามที่กฎหมายกำหนด)
  • อากรแสตมป์ และภาษีอากรที่เกี่ยวข้อง

สรุป

การทำสัญญาเช่าที่ดินไม่ควรดูเพียงแค่ข้อตกลงเรื่องราคาและระยะเวลาด้วยวาจาหรือสัญญาเขียนกันเองเท่านั้น หากท่านทำสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา เกิน 3 ปี ควรจูงมือกันไปทำเรื่อง จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ให้เรียบร้อยตั้งแต่ต้น เพื่อความมั่นคงทางธุรกิจ ความสบายใจ และรักษาสิทธิ์ของตนเองไม่ให้สูญเปล่าตามกฎหมาย