วิธีประเมินราคาบ้านมือสอง

วันนี้มีวิธีประเมินราคาบ้านมือสองมาแนะนำกันครับ การจะตั้งราคาขายดูจากอะไรบ้าง มาดูกันครับ

1. ราคาประเมินที่ดิน ดูได้จากเว็บนี้ https://landsmaps.dol.go.th/ ราคาขายไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของที่ดิน ว่าในบริเวณนั้นมีความต้องการที่ดินขนาดไหน เช่น มีห้างสรรพสินค้า หรือ สถานที่สำคัญกำลังจะเกิดขึ้น หรือ เกิดขึ้นแล้ว ก็สามารถบวกราคาเพิ่มจากราคาประเมินได้

2.ค่าเสื่อมสภาพของตัวบ้าน บ้านมือสองราคามากกว่า 1 ปีขึ้นไปจะมีค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 5% ต่อปี

วิธีหาค่าเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก(ถ้ามี) X อัตราค่าเสื่อมราคา

ราคาซาก คือ ราคาที่เราประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อทรัพย์สินนั้นหมดอายุการใช้งาน ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้

ตัวอย่างการคำนวณ

บ้านรวมราคาที่ดิน 4 ล้านบาท ที่ดิน 100 ตรว. ราคา 12,000 บาท/ตรว.

ราคาที่ดินเท่ากับ 12,000 x 100 = 1,200,000 บาท

ราคาบ้านรวมที่ต่อเติมในภายหลังด้วย – ราคาที่ดิน

4,000,000 – 1,200,000 = 2,800,000 บาท

ดังนั้นค่าตัวบ้านจะอยู่ที่ 2,800,000 บาท

แทนค่าสูตรคิดค่าเสื่อมราคาจะได้

2,800,000 x 5% = 140,000 บาท ต่อปี (ไม่คิดราคาซาก)

ดังนั้น ถ้าบ้านอยู่มา 5 ปี ค่าเสื่อมสภาพจะอยู่ที่

140,000 บาท x 5 =700,000 บาท

ดังนั้นราคาขายบ้านหลังนี้จะอยู่ที่

ราคาขายบ้าน = (ราคาตัวบ้านรวมต่อเติม – ค่าเสื่อม)+ราคาที่ดิน

จะได้

(2,800,000- 700,000) + 1,200,000 = 3,300,000 บาท

3.เมื่อได้ราคาขายแล้วคราวนี้ก็มาดูส่วนประกอบอื่นๆ เช่น ราคาบ้านจัดสรรที่สร้างใหม่ มีขนาดเดียวกัน หรือ ใกล้เคียงกัน เปรียบเทียบจุดดีจุดด้อยกับบ้านเราว่ามีอะไรบ้าง เช่น

จุดดี
-บ้านเราอยู่ใกล้ความเจริญมากกว่า บ้านจัดสรรอยู่ไกลกว่า

จุดด้อย

• บ้านเราเป็นซอยเล็กๆ รถสวนทางไม่ได้ บ้านจัดสรรรถสวนทางในหมู่บ้านได้
• บ้านเราเป็นซอนตัน บ้านจัดสรรซอยถึงกันหมด
• บ้านเราฝกตกหนักน้ำท่วมขังในซอย ไม่มีท่อระบายน้ำ บ้านจัดสรรน้ำไม่ท่วม

ปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อการขายบ้าน ควรนำมาลดราคาที่คำนวณได้ในข้อ 2 หากเราขายราคาเท่าๆ กับบ้านใหม่เลยจะทำให้ขายยาก หรือขายไม่ได้เลย เมื่อได้ราคาในใจแล้วก็ตั้งราคาเผื่อโดนต่อราคาด้วยนะครับ 3-5% ลองนำไปตั้งราคาดูกันครับ